广东高院：解除预售商品房合同的，被执行人已支付的购房款，执行中适用到期债权，不宜直接向房产开发企业协助执行划扣
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裁判要旨
解除预售商品房合同的，被执行人已支付的购房款，执行中适用到期债权，不宜直接向房产开发企业协助执行划扣
实务要点
第一、本案是全国法院优秀裁判文书的参评文书，广东高院撤销深圳中院、罗湖区法院执行裁定。解决的争议是执行中查封被执行人购买的预售商品房，房地产开发企业解除与被执行人的预售商品房合同，被执行人已支付的购房款能否直接向房产开发企业协助执行划扣？裁判要旨为被执行人根据房产预售合同向房地产开发企业支付的购房款，并非该房产的从物、天然孳息或替代物、赔偿款，查封预售房产的效力不当然及于购房款。被执行人已支付的购房款，适用占有即所有的规则，执行中不得作为被执行人财产要求房地产开发企业协助执行扣划。
第二、预售商品房的查封属于执行预查封，房屋未交付，执行审查首先需论证查封的效力，本质是商品房买卖备案合同的预查封效力，即合同查封或者预查封的效力时是否等同查封。依据是最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条规定“预查封的效力等同于正式查封”（附后）。其次需要论证预查封后的商品房能否解除买卖合同，解除的法律效果能否对抗预查封的执行行为，即查封效力的边界问题。同时涉及被执行人与案外人的商品房买卖权利义务关系，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条被执行人就法院查封财产所作的转移、设定权利负担或其他有碍执行的行为均不能对抗申请执行人。对此，江苏高院《关于执行疑难问题的解答》三、被执行人购买的预售商品房，如何执行？被执行人已将房款全部支付给开放商（被执行人自付一部分，银行贷款一部分），银行办理了抵押预告登记（预抵押登记），开发商在预售房产办理抵押权登记之前对银行贷款承担阶段性连带担保责任的商品房预售情形下，预售的商品房被法院预查封后，开发商或被执行人以仲裁或诉讼方式解除合同的，不得对抗人民法院的执行，人民法院可以继续执行预售房产。
第三、广东高院认为已经解除合同前提下，论证“关于被执行人姚新鸿已向中海公司支付的购房款，能否在执行程序中确认为被执行人的财产的问题。……被执行人姚新鸿与中海公司之间形成买卖合同法律关系，即使因合同无效、解除或其他中海公司应当返还购房款的法定情形，被执行人亦仅享有债权请求权，而不享有物权请求权。执行法院裁定扣划被执行人姚新鸿已经支付给中海公司的购房款，明显缺乏物权法上的执行法律依据。”换言之，商品房买卖合同解除，被执行人作为买受人对中海公司享有债权（退回已付购房款），即被执行人对中海公司的到期债，申请执行人应当适用到期债权制度。广东高院评价“具体到本案，申请执行人提出被执行人姚新鸿对中海公司享有到期债权，执行法院依法应当裁定冻结债权并通知中海公司履行债务，但是执行法院直接裁定扣划购房款并通知中海公司协助执行，明显不符合民诉司法解释第五百零一条规定的程序。”是指中海公司作为次债务人对债权即“11号裁定和协执”提出异议前提下继续执行。
第四、该案的裁判逻辑：被执行人财产预售商品房→商品房预查封→审查预查封效力→解除合同（略）→被执行人已付购房款→享有债权请求权→适用到期债权→次债务人异议权→停止执行→协助划扣错误
案情介绍
一、黄成武与姚松枝、姚新鸿民间借贷纠纷一案，诉讼期间，查封了姚新鸿名下中海花城湾1302号涉案房产。深圳罗湖法院作出判决姚松枝、姚新鸿向黄成武偿还借款本金人民币500万元及利息、罚息等。
涉案房产系2014年6月6日被执行人姚新鸿与中海公司签订《商品房预售合同》购买，合同金额为14052898元。2016年7月8日，因姚新鸿多次逾期偿还银行贷款，招行广州分行向中海公司发出《催收函》，要求中海公司承担连带担保责任。2016年7月20日，中海公司向姚新鸿发出《关于限期支付所欠贷款本息及解除商品房买卖合同的告知函》，告知姚新鸿如不立即清除所欠贷款本息，中海公司将于2016年7月25日解除《商品房预售合同》。2016年8月1日，中海公司代姚新鸿向招行广州分行支付9437029.8元。2016年10月9日，中海公司向广州市天河区人民法院提起诉讼，要求被执行人姚新鸿承担支付房屋占用费、腾空返还涉案房产等法律责任。
在执行过程中，中海公司就涉案房产执行向执行法院提出执行标的异议。执行法院经审查，于2016年10月21日作出（2016）粤0303执异130号执行裁定书（下称“130号裁定”），裁定中止对涉案房产的执行。2016年11月14日，执行法院作出（2016）粤0303执11号执行裁定书、协助执行通知书（下称“11号裁定和协执”），要求案外人中海公司将被执行人姚新鸿关于涉案房产的购房款750万元付至执行法院账户，并于当日向中海公司送达。
中海公司提出执行异议。
二、执行法院经审查认为，发生效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。被执行人不履行生效法律文书所确定的义务，人民法院有权采取相应的执行措施。当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。作出的具体执行行为表现之一为执行裁定书，因此本案异议人对执11号裁定和协执提出异议，该院立案审查符合法律规定。本案异议人主张已与被执行人姚新鸿解除合同，双方权利和义务需经过另案实体审查后确认，不属于本案执行异议的范畴。因此，异议人主张被执行人姚新鸿因解除合同产生的相应债务与购房款进行抵扣没有法律依据。异议人主张解除合同，法院可依据申请执行人的申请执行被执行人因支付价款而形成的对异议人的债权，符合相关法律规定。综上，异议人的异议理由不成立，对其异议请求不予支持。2016年12月16日，执行法院作出（2016）粤0303执异156号执行裁定书（下称“156号裁定”），裁定驳回中海公司的异议请求。
三、复议法院审查认为，本案的焦点问题在于执行法院能否对涉案房产的购房款予以强制执行。
首先，执行法院查封被执行人姚新鸿名下涉案房产，因复议申请人中海公司主张其与姚新鸿的购房合同已经解除，则查封效力应及于涉案房产的购房款。此外，根据中海公司的主张，其应承担返还涉案房产购房款的义务。对中海公司自认之法律义务，无需经过诉讼程序，执行法院可在执行程序中予以认可。
其次，关于复议申请人中海公司主张姚新鸿对其所负欠款应从涉案房产购房款中予以抵扣的问题。第一，复议申请人主张其代姚新鸿清偿所欠招行广州分行之借款，并要求姚新鸿承担支付房屋占用费、腾空返还涉案房产等法律责任，作为担保人，复议申请人对姚新鸿所欠招行广州分行之借款承担担保责任，在代姚新鸿偿还借款后，其取代招行广州分行成为姚新鸿的债权人，可向姚新鸿追偿，且其主张的上述法律关系仍需经过相关法律程序确认，在此之前，中海公司认为应直接从涉案房产购房款中受偿，并无法律依据。第二，即使中海公司取得执行依据，鉴于执行法院查封购房款在先，也应向执行法院提出请求，由执行法院依法审查并进行相应处理。综上，复议申请人的复议请求于法无据，不予支持。2017年5月26日，复议法院作出（2017）粤03执复28号执行裁定书，裁定驳回中海公司复议申请，维持执行法院（2016）粤0303执异156号执行裁定书。
裁判要点与理由
广东高院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条第（四）项规定，当事人以外的公民、法人和其他组织，认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的，可以作为利害关系人提出执行行为异议。故中海公司提出本案异议后，执行法院和复议法院以执行行为异议审查本案，符合上述司法解释规定。本案的焦点问题是执行法院裁定扣划被执行人姚新鸿在中海公司的购房款有无违法不当之处。
第一，关于查封涉案房产的效力是否及于涉案房产的购房款的问题。复议裁定认为，查封涉案房产效力应及于涉案房产的购房款。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十二条规定，查封、扣押的效力及于查封、扣押物的从物和天然孳息；第二十四条规定，查封、扣押、冻结的财产灭失或者损毁的，查封、扣押、冻结的效力及于该财产的替代物、赔偿款。被执行人姚新鸿支付给中海公司的购房款，既非涉案房产的从物或天然孳息，亦非涉案房产的替代物或者赔偿款。复议裁定以中海公司解除购房合同为由，确认查封涉案房产效力及于购房款，缺乏法律依据。同时，中海公司与被执行人姚新鸿的房屋买卖合同诉讼以及涉案房产的执行异议诉讼现均在审理之中，复议裁定确认查封效力及于购房款亦缺乏事实依据。并且，即使查封涉案房产效力能够及于购房款，因执行法院在案外人异议中已裁定中止执行涉案房产，又裁定扣划涉案房产所及的购房款亦无依据。
第二，关于被执行人姚新鸿对中海公司是否享有债权，是否具备强制执行的法定条件的问题。执行法院异议裁定认为，中海公司主张解除合同，法院可依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对中海公司的债权。复议裁定亦认为，根据中海公司的主张应承担返还涉案产购房款的义务。本院认为，《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第61条第1款规定，被执行人不能清偿债务，但对本案以外的第三人享有到期债权的，人民法院可以依申请执行人或被执行人的申请，向第三人发出履行到期债务的通知。《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第五百零一条规定，人民法院执行被执行人对他人的到期债权，可以作出冻结债权的裁定，并通知该他人向申请执行人履行；该他人对到期债权有异议，申请执行人请求对异议部分强制的，人民法院不予支持；对生效法律文书确定的到期债权，该他人予以否认的，人民法院不予支持。依照上述司法解释，人民法院可以依法强制执行被执行人的到期债权。但因被执行人与次债务人之间债的法律关系涉及实体问题，根据债的相对性原则，在申请执行人与被执行人金钱债务的执行案件中，不能直接审查判断被执行人与次债俩务人之间有无债务、是否到期、债务金额等实体问题，故司法解释对到期债权的强制执行进行严格限制：一是申请执行人申请执行到期债权，执行法院应当先行裁定冻结债权，并通知次债务人向申请执行人履行债务；二是次债务人一旦提出异议的，人民法院一律不对次债务人强制执行，除非到期债权已经生效法律文书确定。具体到本案，申请执行人提出被执行人姚新鸿对中海公司享有到期债权，执行法院依法应当裁定冻结债权并通知中海公司履行债务，但是执行法院直接裁定扣划购房款并通知中海公司协助执行，明显不符合上述司法解释规定的程序。中海公司对到期债权提出异议后，执行法院和复议法院对被执行人与中海公司基于买卖合同法律关系形成的债权债务进行审查，并确认被执行人对中海公司享有到期债权的具体金额，据此驳回中海公司的执行行为异议，亦不符合到期债权强制执行的法定情形。
第三，关于被执行人姚新鸿已向中海公司支付的购房款，能否在执行程序中确认为被执行人的财产的问题。申请执行人向复议法院主张，中海公司应当返还的购房款属于被执行人的物权，为被执行人可供执行财产。本院认为，《民事诉讼法》第二百四十二条第一款规定，人民法院有权扣押、冻结、划拨被执行人的财产。故在执行中强制执行的财产范围，限定于被执行人财产。《物权法》第二十三条规定，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力。因金钱货币的动产属性，交付后即发生物权变动效力；金钱货币作为一般等价物，亦应当适用“占有即所有”的基本规则。本案被执行人姚新鸿已向中海公司支付的购房款，系依购房合同履行金钱债务，故购房款在交付后即发生物权变动效力，被执行人对购房款不再享有占有、使用、收益、处分的权利，中海公司收取占有购房款后即属其所有。被执行人姚新鸿与中海公司之间形成买卖合同法律关系，即使因合同无效、解除或其他中海公司应当返还购房款的法定情形，被执行人亦仅享有债权请求权，而不享有物权请求权。执行法院裁定扣划被执行人姚新鸿已经支付给中海公司的购房款，明显缺乏物权法上的执行法律依据。
综上，本案申请执行人可根据中海公司与被执行人姚新鸿的房屋买卖合同诉讼结果、涉案房产的执行异议诉讼结果，向执行法院提出相应的执行请求。但在此之前，执行法院作出裁定及协助执行通知，扣划被执行人姚新鸿在中海公司的购房款，尚不具备法定条件，亦无法律依据，上述执行行为应予撤销。中海公司在本案所提执行异议及执行申诉请求理由成立，本院应予支持。执行法院异议裁定和深圳市中级人民法院复议裁定所作处理不当，本院应予纠正。
裁定撤销深圳市中级人民法院（2017）粤03执复28号执行裁定；撤销深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303执异156号执行裁定；撤销深圳市罗湖区人民法院2016年11月14日作出的（2016）粤0303执11号执行裁定及协助执行通知。
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案例索引：广东省高级人民法院（2017）粤执监91号“中海发展（广州）有限公司、黄成武民间借贷纠纷执行审查类执行裁定书”（审判长杨明哲审判员蒋先华审判员李焱辉），载《中国裁判文书网》（20171109）。
法律依据
最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房产管理部门协助执行若干问题的通知》
十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：
（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；
（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；
（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
十六、国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。
十八、预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第二十二条 查封、扣押的效力及于查封、扣押物的从物和天然孳息。
第二十四条 查封、扣押、冻结的财产灭失或者毁损的，查封、扣押、冻结的效力及于该财产的替代物、赔偿款。人民法院应当及时作出查封、扣押、冻结该替代物、赔偿款的裁定。
第二十六条 被执行人就法院查封财产所作的转移、设定权利负担或其他有碍执行的行为均不能对抗申请执行人。
第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。
人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。
江苏高院《关于执行疑难问题的解答》
三、被执行人购买的预售商品房，如何执行？
被执行人已将房款全部支付给开放商（被执行人自付一部分，银行贷款一部分），银行办理了抵押预告登记（预抵押登记），开发商在预售房产办理抵押权登记之前对银行贷款承担阶段性连带担保责任的商品房预售情形下，预售的商品房被法院预查封后，开发商或被执行人以仲裁或诉讼方式解除合同的，不得对抗人民法院的执行，人民法院可以继续执行预售房产。
人民法院在办理预售商品房预查封时，除向房产登记部门送达预查封有关法律文书之外，还应及时向开发商送达预查封裁定和协助执行通知书，告知预售商品房已被法院预查封，擅自向被执行人退款承担法律责任。
在人民法院办理预售商品房预查封后向开发商送达预查封裁定和协助执行通知书前，开发商已退还给被执行人的款项，在变价款中预先扣除支付给开发商。向开发商送达预查封裁定和协助执行通知书后，开发商擅自退还给被执行人的款项，由开发商自行追索。
对于开发商已退还银行的相应款项，在变价款中预先扣除支付给开发商。开发商尚未退还银行相应款项的，在变价款中预先扣除银行贷款相应款项支付给银行，并通知开发商。
最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》
第61条 被执行人不能清偿债务，但对本案以外的第三人享有到期债权的，人民法院可以依申请执行人或被执行人的申请，向第三人发出履行到期债务的通知。履行通知必须直接送达第三人。
履行通知应当包含下列内容：
（1）第三人直接向申请执行人履行其对被执行人所负的债务，不得向被执行人清偿；
（2）第三人应当在收到履行通知后的十五日内向申请执行人履行债务；
（3）第三人对履行到期债权有异议的，应当在收到履行通知后的十五日内向执行法院提出；
（4）第三人违背上述义务的法律后果。
最高人民法院《关于适用〈民事诉讼法〉的解释》
第五百零一条 人民法院执行被执行人对他人的到期债权，可以作出冻结债权的裁定，并通知该他人向申请执行人履行。
该他人对到期债权有异议，申请执行人请求对异议部分强制执行的，人民法院不予支持。利害关系人对到期债权有异议的，人民法院应当按照民事诉讼法第二百二十七条规定处理。
对生效法律文书确定的到期债权，该他人予以否认的，人民法院不予支持。
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